Seit einigen Jahren vollzieht sich der Wandel, dass nämlich nicht mehr ausländische Immobilien das größte Interesse erfahren, sondern deutsche Liegenschaften bei Investoren aus dem In- und Ausland zum absoluten „Renner“ geworden sind. Sehr zur Freude derjenigen, die bereits Immobilien besitzen, zum Kummer für die, die immer mehr Geld für hauptsächlich Wohnimmobilien ausgeben müssen.

Was für eine Story! Der deutsche Markt für Wohnimmobilien erlebt seit Jahren eine märchenhafte Verwandlung vom ungeliebten Stiefkind zur begehrten Prinzessin. Jahrzehntelang  galt er als total langweilig. Die strengen Gesetze zum Schutz der Mieter, die vorsichtige Art der Finanzierung über in der Regel feste Sollzinsen und die vergleichsweise teure Bauweise schreckten Investoren ab. Sie zogen Märkte wie die USA, Großbritannien oder Spanien vor. Hier ist die Aufsicht lascher, so dass selbst Arbeits- und Mittellose Hypothekenkredite bekommen (USA), russische Oligarchen offenbar leicht ihr Geld waschen können (Großbritannien) oder mit EU-Fördergeld sinnlose Bauvorhaben in den Sand gesetzt werden (Spanien). Das Absurde daran: Finanziert wurde das irre Immobiliengeschäft im Ausland oft mit deutschen Ersparnissen. Denn die Deutschen investieren relativ wenig im eigenen Land, erst recht nicht in heimische Sachwerte. Stattdessen kaufen sie obskure Zinspapiere, die ihnen Banker aufschwatzen — bisher zumindest. Hans-Werner Sinn, der langjährige Chef des ifo-Instituts und Ökonomie-Professor an der Ludwig-Maximilians-Universität München, hat diesen Zusammenhang oft beschrieben.

SCHLECHTE ERFAHRUNGEN IM AUSLAND

Dann passierte das Absehbare: Die Immobilienpreisblase in den USA sowie in anderen Ländern wie Spanien platzte. Als Beginn dieser Krise wird der 9. August 2007 festgemacht, denn an diesem Tag stiegen die Zinsen für den Handel mit Finanzinstrumenten zwischen Banken stark an. Der Grund: Die Institute hatten giftige Hypothekenkreditpakete geschnürt, wieder zerstückelt, erneut verpackt und an Ahnungslose in aller Welt verkauft. Plötzlich kamen Zweifel an der Werthaltigkeit dieser Pakete auf. Der Rest ist bekannt: Die Luft entwich und führte zu hohen Verlusten bei Finanzkonzernen. Aber nur Lehman Brothers ging in die Insolvenz. Die Geldhäuser hatten sich darauf verlassen, dass der Staat sie schon irgendwie rettet — was auch geschah. Gleichzeitig drückten die Notenbanken mit allen erlaubten — und im Fall der Europäischen Zentralbank (EZB) nach Meinung vieler Ökonomen auch unerlaubten — Mitteln das Zinsniveau in ihren Währungsräumen auf null oder nahe daran.

Diese Politik hat als sicher geltende Anleihen, aber auch Tages- und Festgeld unattraktiv gemacht — und Hypothekenkredite so billig wie nie. Im Gegenzug haben sich Immobilien in Deutschland zum Liebling der Investoren verwandelt. Die Bundesbürger kaufen für ihre Ersparnisse jetzt lieber eine Eigentumswohnung in einer Universitätsstadt wie Köln oder Münster statt zweifelhafte Zinspapiere unbekannten Ursprungs. Und für die angloamerikanische Finance Community ist Germany heute nicht mehr „boring“, sondern „very solid“. Nach Ausbruch der Krise wurden Produkte „mit stabilen Cashflows, so wie es Wohnimmobilien insbesondere in Deutschland sind, verstärkt gesucht“, skizziert Andreas Schulten, Vorstand beim unabhängigen Analysehaus bulwiengesa, die grundlegend veränderte Lage. Deutschland — ein Hort der Stabilität, so das aktuelle Bild im In- und Ausland.

MEHR ALS 100 PROZENT WERTZUWACHS

Die boomende Nachfrage trifft auf ein anhaltend knappes Angebot. Also steigen die Preise. Wer sich in Deutschland vor zehn Jahren seinen Traum vom Eigenheim erfüllte, wohnt heute in einem Objekt, das deutlich mehr wert ist. In Städten wie Berlin, Hamburg und München hat sich der Verkehrswert im Vergleich zu 2007 mehr als verdoppelt. Das belegt der Preisindex IMX von ImmobilienScout24. Eigentumswohnungen im Bestand verzeichneten dabei den größten Anstieg. In der Hauptstadt verteuerten sie sich von März 2007 bis März 2017 um 158 Prozent. Konnten Käufer vor zehn Jahren eine Bestandswohnung noch für einen Quadratmeterpreis von 1.083 Euro erwerben, so müssen sie heute in Berlin mit 2.804 Euro das Zweieinhalbfache an Kosten einkalkulieren. In München kletterten die Preise im Schnitt um 133 Prozent und in Hamburg um 107 Prozent. Solche Wertsteigerungen in lediglich zehn Jahren zeigen nur wenige Vermögenswerte.

„Dieser enorme Anstieg der Kaufpreise für Bestandswohnungen, der sich in den vergangenen drei Jahren noch beschleunigt hat, ist auf die Wohnungsknappheit an zentralen Standorten in den Städten, aber auch auf die weiterhin sehr niedrigen Zinsen zurückzuführen. Derzeit ist nicht abzusehen, wann sich dieser Trend abschwächt“, sagt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Im Bundesdurchschnitt zogen die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen um 67 Prozent auf 1.583 Euro an und für Neubauwohnungen um 69 Prozent auf 2.436 Euro. Weniger stark sind dem Unternehmen zufolge die Preise für Mietwohnungen geklettert. Der IMX weist ein Plus von 30 Prozent im bundesweiten Durchschnitt aus. In den Metropolen fällt der Mietpreisanstieg deutlich größer aus. Auch hier ist Berlin mit 72 Prozent der Spitzenreiter. In etlichen Städten ist bezahlbarer Wohnraum nur noch schwer zu finden, stellt das Immobilienportal fest. Das wiederum macht diesen sonst eher vernachlässigten Bereich für Initiatoren geschlossener alternativer Investmentfonds (AIFs) interessant, wie Thomas Wirtz, Vorstand Fondsvertrieb bei der Zentral Boden Immobilien Gruppe betont.

WOHNIMMOBILIEN ÜBERALL IM TREND

Von einer „ungebremsten Dynamik“ berichten auch die Branchenexperten von bulwiengesa. Der Wohnungsmarktindex des Analysehauses, der Veränderungen von Miet- und Erwerberpreisen der 125 größten deutschen Städte erfasst, legt seit 2007 Jahr für Jahr zu. Aktuell zeigt er den höchsten Wert seit den turbulenten Jahren nach der Wiedervereinigung und setzt den Trend von plus rund 5 bis 8 Prozent pro Jahr seit 2011 fort. Ein Blick auf die einzelnen Teilsegmente zeigt, dass nicht nur Eigentumswohnungen, sondern auch Reihenhäuser und sogar Einfamilienhäuser in Nebenlagen deutlich teurer geworden sind. bulwiengesa-Vorstand Schulten erkennt „Preissteigerungen in allen Städtetypen“. Durch den Niedrigzins sei „Betongold“ noch immer ein flächendeckender Trend, indes gebe es regionale Unterschiede. Ein Ende des Aufschwungs ist nicht in Sicht. Fachleute sagen auch für die kommenden zehn Jahre steigende Preise voraus — allenfalls die Dynamik lässt nach. Nach Angaben von Schulten „ist der Mangel an neuem Bauland und Baukapazitäten ein Dauerzustand, so dass allein dadurch das Angebot nicht beliebig erweitert werden kann“. Daher geht er auch in den kommenden Jahren von einem Miet- und Kaufpreiswachstum aus. Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft Köln, hat Zahlen parat: „Deutschland braucht bis 2020 im Jahresdurchschnitt rund 385.000 Wohnungen. “ In den folgenden 10 bis 15 Jahren sinke der Baubedarf zwar auf 253.000 Objekte, das sei im historischen Vergleich aber immer noch viel. In den vergangenen sechs Jahren seien jeweils lediglich 228.000 Wohnungen gebaut worden.

PROFI-INVESTOREN KAUFEN WEITERHIN

Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass 85 Prozent der professionellen Immobilienanleger für zukünftige Käufe Wohnungen ganz oben auf ihrer Wunschliste stehen haben (siehe Grafik Seite 115 unten). „Die für Investoren wichtigsten Kriterien — Werterhalt, Sicherheit, Ausschüttungsrendite — werden am besten mit Wohnimmobilien erreicht“ , sagt Kai Wolfram, Geschäftsführer-Gesellschafter der Engel & Völkers Investment Consulting. Deren im November veröffentlichte Umfrage zeigt, dass der deutsche Markt für Wohnungen sich dauerhaft vom Aschenputtel zur Prinzessin gemausert hat. Dazu trägt auch die neu entfachte Zuneigung der Bundesbürger für heimisches Betongold bei, sei es als Eigenheim oder als Kapitalanlage.