Immobilienannoncen im Internet? Für Martin Seeling werden sie zunehmend zur Herausforderung. „Auf manche unserer Online-Angebote erhalten wir bis zu 300 Anfragen“, sagt der Vertriebsdirektor von Postbank Immobilien Köln. Nach zwei Stunden müssten die Makler viele Objekte bereits wieder aus dem Netz nehmen, weil diese nicht mehr verfügbar seien.
In anderen Metropolen ist das Bild ähnlich: Thomas Aigner, Chef von Aigner Immobilien in München, berichtet, er vergebe Wohnungen und Häuser „meist unter der Hand“ an die rund 38 000 Interessenten, die sich pro Jahr bei ihm meldeten. Und auch Philip Bonhoeffer, Geschäftsführer von Engel & Völkers in Hamburg, präferiert oftmals die „stille Vermarktung“: „Bevor wir über das Internet oder die Zeitung auf Objekte aufmerksam machen, informieren wir erst unsere Suchkunden.“
Wer sich gerade in einer Großstadt konkret für den Kauf einer Wohnung interessiert, kommt kaum umhin, einen Makler zurate zu ziehen. Doch wie findet man einen seriösen Anbieter? In ganz Deutschland offerieren etwa 35 000 Immobilienvermittler ihre Dienste an. Da die Bezeichnung „Makler“ nicht geschützt ist und die Ausübung des Berufs lediglich einen Gewerbeschein erfordert, liegt die genaue Zahl im Dunkeln. Die seriösen Anbieter von den Scharlatanen zu unterscheiden ist also gar nicht so einfach.
Mit dem Makler-Kompass versucht MJ, mehr Transparenz in den Markt zu bringen. Zum vierten Mal wurde in diesem Jahr zusammen mit dem iib Dr. Hettenbach Institut (iib-lnstitut) und Scope Investor Services die Qualität von Maklern in 50 Städten getestet. Insgesamt 11 737 Unternehmen hatten die Chance, sich für eine Auszeichnung zu qualifizieren. 252 davon haben sich in dem zweistufigen Verfahren durchgesetzt und vier beziehungsweise fünf Sterne erzielt „Einen guten Makler erkennt man am ehesten an einem möglichst großen Angebot“, sagt Peter Hettenbach, Geschäftsführer des iib-lnstituts. Im ersten Gespräch sollte er dann die genauen Vorstellungen des Käufers erfragen – von den bevorzugten Gegenden über die wichtigsten Eigenschaften der Immobilie bis hin zum Finanzrahmen, den das Objekt (samt Nebenkosten) nicht sprengen sollte.
Im nächsten Schritt sucht der Vermittler Immobilien heraus und stellt sie mit allen Vor- und Nachteilen vor. Er informiert regelmäßig über den Stand seiner Suche und koordiniert Besichtigungstermine zwischen Interessent und Verkäufern.
Falls ein Objekt in die engere Wahl kommt, hilft er gegebenenfalls bei der Auswahl eines Gutachters oder Sachverständigen, der dem Käufer zur Seite steht. Er berät bei vertraglichen Tücken, unterstützt bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer und hilft dabei, die nötigen Unterlagen für die Finanzierung zusammenzustellen. Maklerfirmen, die zu Banken gehören, bieten diese Dienste häufig gleich mit an.
Gemeinsam mit dem Notar arbeitet der Makler den Kaufvertrag aus und ist in der Regel bei der Vertragsunterzeichnung anwesend. Auch nach der Übergabe der Immobilie steht er noch für Rückfragen zur Verfügung.
All diese Punkte sollten Interessenten mit dem Vermittler durchgehen, bevor sie einen Maklervertrag unterschreiben. Wer sich unsicher ist, bittet am besten um Referenzen und nimmt mit früheren Kunden Kontakt auf.
Auch Ausbildung und Berufserfahrung sind wichtige Kriterien bei der Wahl des Maklers. Im Juni hat der Bundestag eine Fortbildungspflicht für Makler und Verwalter beschlossen, die voraussichtlich im ersten Halbjahr 2018 in Kraft tritt. Jeder Immobilienprofi muss von da an nachweisen, dass er binnen drei Jahren mindestens 20 Stunden lang an anerkannten Seminaren teilgenommen hat. Die Mitgliedschaft in einer Branchenorganisation wie dem Immobilienverband Deutschland (IVD) schafft zumindest Gewissheit, dass er die Stan desregeln befolgt, sich regelmäßig weiterbildet und eine Vermögensschadenpolice abgeschlossen hat.
Generell gilt: Je größer die Zahl an Immobilien in der Maklerkartei, desto größer sind die Chancen, etwas Passendes zu finden. Quantität allein ist jedoch nicht alles. Auch Ortskenntnis ist ein wichtiges Gütekriterium. Ein guter Vermittler kann Interessenten manchmal Alternativen präsentieren, die diese gar nicht im Blick hatten.
Letzte Gewissheit schafft schließlich der Maklervertrag: Wie verständlich ist er aufgesetzt? Werden die Kosten konkret und nachvollziehbar aufgeführt und erklärt? Wer hier druckst und taktiert, ist kein vertrauenswürdiger Geschäftspartner. Die Maklerprovision wird fällig, sobald der Notarvertrag unterzeichnet wurde. Der darin festgehaltene Kaufpreis bildet die Berechnungsgrundlage.
Zumeist muss der Käufer die komplette Provision zahlen — egal ob er selbst den Makler beauftragt hat oder der Verkäufer. Das 2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip, wonach allein der Auftraggeber die Courtage zu tragen hat, gilt nur für die Vermittlung von Mietwohnungen, eine zwischenzeitlich geplante Ausweitung auf Kaufimmobilien ist vom Tisch.
Selbst wenn der Verkäufer die Maklerleistung in der Regel gratis erhält, sollte auch er sich gut informieren, bevor er einen Vermittlungsauftrag vergibt. Da Wohnungen und Häuser in vielen Großstadtlagen knapp sind, überbieten sich Makler häufig gegenseitig beim Preis, den sie Verkäufern in Aussicht stellen – um sich ein potenziell lukratives Mandat zu sichern. Ein gutes Netzwerk an zahlungskräftigen Kunden, aussagefähige Exposés und eine intensive Betreuung des Kunden sollten an oberster Stelle der Auswahlkriterien stehen.
Ein realistischer Angebotspreis und eine professionelle Vermarktung sorgen dafür, dass das Objekt nicht zum Ladenhüter verkommt — und am Ende unter Wert verkauft werden muss.
