Red Alpha hat kürzlich einen weiteren Bericht zu FCR veröffentlicht …

Schaut mal auf die Website oder googelt nach „fcr red alpha“.

http://www.redalpharesearch.com/docs/20200315_fc9gr_de.pdf

Die Vorstandswoche hatte bereits 2018 vor der FCR Immobilien AG und dessen Vorstand Falk Raudies gewarnt:

„Mit der FCR Immobilien AG feierte jüngst über ein Listing im Segment Scale die „343.“ Immobilienfirma ihr Dasein an der Börse. Aktuell handeln die Anteilsscheine bei 18.65 Euro. Der NAV liegt nach eigenen Angaben bei 18.50 Euro je Aktie. Wir sehen das Unternehmen jedoch sehr kritisch und können vor dieser Aktie nur ausdrücklich warnen. Der Gründer und CEO ist an der Börse kein Unbekannter. Falk Raudies. Aktive Börsianer kennen Raudies noch aus seiner Zeit bei der HPI AG.

Hier agierte er zwischen 2012 und 2014 gemeinsam mit dem forschen, aber bei HPI meist erfolglosen Michael Negel im Vorstand. Raudies erzählte als Vorstand der HPI oft wundervolle Geschichten und imposante Zukunftsvisionen, die aber allesamt nie so eintraten. HPI ist zwar nicht pleite, hat aber am Kapitalmarkt Schiffbruch erlitten und führt eher ein Leben als Zombie. Bei vielen Investoren hat Raudies schlicht verbrannte Erde hinterlassen. Er gilt zwar als exzellenter Verkäufer; das ist aber noch lange kein Grund, die Aktie seiner Firma zu kaufen.
Die rund 4.2 Mio. Aktien repräsentieren derzeit einen Börsenwert von sage und schreibe gut 80 Mio. Euro. In einem eigenen Fact Sheet aus November dieses Monats wird der Marktwert des Portfolios auf „über 220 Mio. Euro“ kommuniziert. Das ist schon wieder absolut unseriös und riecht eher nach billigem Puschen als nach seriöser Investor Relations-Arbeit. Aktuell hortet FCR 44 Objekte im Portfolio. Diese sollen aktuell eine Ist-Miete von 13.2 Mio. Euro pro Jahr abliefern. Raudies unterstellt bei seinem Portfolio einen 17-fachen Wert der Nettomiete. Ein echter Witz. Die Objekte von FCR befinden sich natürlich nicht in den TOP 1 bis 2-Städten Deutschlands, sondern eher in zweit- und drittklassigen oder gar viertklassigen Gebieten. FCR versteht sich als aktiver Immobilieninvestor mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren. Dabei scheint Raudies salopp gesagt „alles zu kaufen“, was nicht gerade „bei drei auf den Bäumen“ ist. Ein Hotel in Kitzbühel gehört zum Beispiel auch zum Portfolio von FCR. Ziel ist – parallel zu den Erträgen aus der Vermietung der Bestandsimmobilien – auch der Weiterverkauf einzelner Gewerbeprojekte. So werden angeblich immer wieder Bestände von FCR über Makler bei anderen Immobiliengesellschaften angeboten, die diese oftmals schon gesehen haben, bevor sie FCR überhaupt gekauft hat. Raudies scheint eher eine Wild-West-Strategie zu fahren. Er hat aber durchaus auch zwischendurch schon Objekte mit gutem Gewinn verkauft. Die Haltezeit war überschaubar. Der Mix aus einem schnellen Immobilienhändler und Bestandhalter dürfte aber nicht nachhaltig sein. Es wird im Immobilienmarkt nicht jeden Tag ein dummer Käufer aufstehen, der einen noch höheren Preis anbietet. Soll heißen: Billig kaufen, teuer verkaufen wird nicht ewig funktionieren.

Im Kontext zum Börsenwert ist das Zahlenwerk der Gesellschaft doch eher dürftig. 2016 betrug das EBITDA über 3 Mio. Euro und der Nettogewinn erreichte nicht ganz eine halbe Mio. Euro. 2017 kletterte das EBITDA auf gut 5 Mio. Euro. Netto erreichte der Gewinn knapp 1 Mio. Euro. Sicher – es geht aufwärts, aber: Vorsicht! Die Zahlen sind stets geprägt von Objektverkäufen. Ohne diese Verkäufe wären die Ergebnisse sogar negativ. Aus dem Bestandgeschäft, also den Netto-Mieteinnahmen, kann FCR bisher nicht einmal richtig profitabel wirtschaften. Es gelang teilweise in den Vorjahren gar nicht oder kaum, die Zinsen aus dem Bestandgeschäft zu verdienen. Bei den direkten Wettbewerbern Deutsche Konsum REIT und Defama ist das gänzlich anders. Wir halten dies für ein Alarmzeichen, dass viele Objekte im Portfolio allenfalls schwach profitabel sind. Dazu kommt, dass sich FCR sehr teuer finanziert.
Die Anleihe I aus dem Jahr 2014/2019 hat ein Volumen von 4 Mio. Euro und muss mit satten 8 % verzinst werden. Zudem ist ein Zinsbonus von weiteren 3 % fällig. Eine weitere Anleihe, die einst ein Volumen von 10 Mio. Euro erreichen sollte, hat ein effektives Volumen von gut 1.7 Mio. Euro. Hierfür sind ebenfalls 8 % Zinsen plus 3 % Bonus abzudrücken. Die Anleihe III aus dem Jahr 2016/2021 hat ein Volumen von 15 Mio. Euro und wird mit 7.1 % verzinst. Anleihe IV aus 2018 bis 2023 wird mit 6 % verzinst und hat ein Volumen von 25 Mio. Euro. Das gesamte Anleihen-Programm von FCR ist für ein Immobilienunternehmen viel zu teuer. Raudies muss rechnerisch rund 3 Mio. Euro Zinsen pro Jahr aus diesen Anleihen bezahlen. In diesem Betrag sind Zinsen aus Bankschulden, die sich per Ende 30. Juni 2018 auf über 48 Mio. Euro summieren, gar nicht enthalten.

Die letzte Kapitalerhöhung von FCR hat im Juli 2018 bei einem Kurs von 14 Euro stattgefunden. Rund 1 Mio. Euro sammelte Raudies ein. Weitere Kapitalerhöhungen dürften folgen. Per Ende Juni 2018 lag das Eigenkapital übrigens bei rund 8 Mio. Euro. Das sind 1.90 Euro je Aktie. Über die RAT Asset & Trading AG ist Raudies mit einem Anteil von mehr als 70 % größter Aktionär der Firma. Seit der Notiz am 7. November hat der CEO die Gunst der Stunde schnell genutzt und Aktien im Wert von über 100 000 Euro schon aus dem Eigenbesitz verkauft. Wir empfehlen alle Anleihen von FCR und natürlich die Aktie selbst zu einem klaren Verkauf! Fast ein wenig schade, dass die Aktie mangels Liquidität nicht für Leeverkäufer geeignet ist. „